기숙사는 못 들어간다고 보고 계획하세요
주거 계획의 출발점은 지원할 학교의 기숙사 수용률입니다. 위브링이 2026년 9월 22일 기준으로 수집한 국내 대학 411개교 가운데 수용률 값이 있는 329개교의 중앙값은 22.9%였고, 범위는 0.1%에서 268.8%까지였습니다. 절반이 넘는 182개교(55.3%)가 25% 미만입니다. 이 학교들에서는 재학생 네 명 중 세 명 이상이 기숙사 밖에서 집을 구합니다. 반대로 수용률이 100%를 넘는 학교도 13곳 있습니다. "한국 기숙사는 어떻다"고 일반화할 수 없습니다. 지원할 학교의 수용률을 위브링의 각 대학 페이지에서 하나씩 확인하세요. 기숙사 신청과 동시에 대안을 준비해야 학기 직전에 급히 집을 구하는 일을 피합니다.
전세·월세·반전세는 보증금을 얼마나 맡기느냐의 차이입니다
민간 임대차는 보증금과 월세의 비율로 이름이 갈립니다. 전세는 월세 없이 큰 보증금만 맡기고 계약이 끝나면 전액 돌려받는 방식, 월세는 작은 보증금에 매달 차임을 내는 방식, 반전세는 그 중간입니다. 보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때 쓰는 비율에는 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 2026년 8월 27일부터 3.00%이므로 현재 상한은 연 5.00%이고, 보증금 1,000만 원을 월세로 바꾸면 월 41,666원이 한도입니다.
기간도 법이 정합니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정해도 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만 약정이 유효하다고 주장할 수 있습니다(제4조제1항). 1년짜리 어학연수라면 이 조항이 임차인에게 유리하게 작동합니다. 계약갱신요구권은 1회, 2년이고(제6조의3제2항), 갱신할 때 차임·보증금 증액은 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(시행령 제8조제1항).
보증금은 입주·전입신고·확정일자 세 가지로 지킵니다
집을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조제1항). 여기에 계약서에 확정일자까지 받아 두면 경매·공매 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다(제3조의2제2항). 확정일자는 주민센터·등기소·법원에서 1건 600원입니다.
외국인 유학생에게도 그대로 적용됩니다. 출입국관리법 제88조의2제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 이사한 날부터 15일 이내에 체류지 변경신고를 하면(같은 법 제36조제1항) 대항력이 생깁니다. 외국인등록을 마치지 않으면 이 신고를 할 수 없으므로, 입국 직후의 외국인등록이 보증금 보호와 직결됩니다.
보증금이 적으면 보호가 하나 더 붙습니다. 경매 시 다른 담보권자보다 먼저 받는 최우선변제 금액은 지역별로 정해져 있습니다(시행령 제10조·제11조).
- 서울특별시: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 5,500만 원
- 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 1억 4,500만 원 이하 → 4,800만 원
- 광역시·안산·광주·파주·이천·평택: 8,500만 원 이하 → 2,800만 원
- 그 밖의 지역: 7,500만 원 이하 → 2,500만 원
계약 전에 확인할 네 가지
- 등기사항전부증명서: 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조). 소유자가 계약서의 임대인과 같은 사람인지, 근저당권 채권최고액이 얼마인지 봅니다.
- 임대인의 미납 세금: 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 임대차 시작일까지 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다(국세징수법 제109조제2항, 시행령 제97조제2항). 세금은 보증금보다 먼저 배당됩니다.
- 임대인의 제시 의무: 임대인은 계약할 때 그 집의 선순위 확정일자 현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 안심전세 앱: 국토교통부가 2023년 2월 2일부터 제공하는 앱으로, 시세와 집주인 정보, 주택의 위험성을 조회할 수 있습니다. 같은 동네의 실제 계약 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 봅니다. 보증금·월세 시세는 지역과 시기에 따라 크게 달라 이 글에서는 금액을 제시하지 않습니다.
중개수수료에는 법정 상한이 있습니다
주택 임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율을 넘을 수 없습니다(공인중개사법 시행규칙 제20조, 별표 1). 5천만 원 미만은 0.5%에 한도 20만 원, 5천만~1억 원은 0.4%에 한도 30만 원, 1억~6억 원은 0.3%입니다. 월세 계약의 거래금액은 보증금 + 월세×100으로 계산하고, 그 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세×70으로 다시 계산합니다(같은 조 제5항제1호). 보증금 500만 원에 월세 50만 원이면 거래금액은 4,000만 원이고 중개보수 상한은 20만 원입니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우 임대차 0.4%, 그 밖의 경우 0.9%입니다(같은 조 제4항, 별표 2).
고시원·쉐어하우스, 그리고 관리비
고시원은 건축법상 주택이 아니라 다중생활시설이고(건축법 시행령 별표 1 제4호거목·제15호다목), 오피스텔도 주택이 아닌 업무시설입니다(같은 별표 제14호나목). 다만 주택임대차보호법은 건축물의 용도가 아니라 실제로 주거에 쓰는지를 기준으로 적용되므로(제2조), 실제 거주하면서 전입신고를 해 두었다면 위의 보호를 받을 수 있습니다. 쉐어하우스는 법에 정의가 없고 기존 임차인이 다시 빌려주는 전대인 경우가 많은데, 임대인 동의 없는 전대는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유입니다(민법 제629조). 계약 상대가 집주인인지 전차인인지 반드시 확인하세요.
관리비는 광고 단계에서 이미 확인할 수 있습니다. 중개대상물을 표시·광고할 때 방 개수, 욕실 개수, 입주가능일, 주차대수와 함께 관리비를 명시하게 되어 있습니다(공인중개사법 시행령 제17조의2제2항제6호다목). 수도·전기·난방·인터넷 중 무엇이 관리비에 들어가는지, 정액인지 실비 정산인지 계약서에 적어 두세요. 끝으로 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 계약은 체결일부터 30일 이내에 주택 임대차 신고를 해야 하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2제1항, 시행령 제4조의3제1항), 계약서를 함께 내면 신고 접수로 확정일자를 받은 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5제3항).
출처
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 (시행 2026. 1. 2.)
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」 (시행 2026. 7. 1.)
- 국가법령정보센터 「출입국관리법」 (시행 2026. 1. 23.)
- 국가법령정보센터 「국세징수법 시행령」 (시행 2026. 2. 27.)
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 (시행 2026. 8. 28.)
- 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행령」 (시행 2026. 8. 28.)
- 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 (시행 2026. 5. 29.)
- 국가법령정보센터 「건축법 시행령」
- 한국은행 「한국은행 기준금리 추이」
- 국토교통부 보도자료 「안심전세 App으로 전세사기 사전 예방」 (2023. 2. 2.)
이 글의 정보 기준일: 2026년 9월